こんにちは。S株おじさんです。
私が持っているJ-REITは3銘柄あります。
今、その3銘柄がすべて含み損になっています。最初に買った銘柄は、しばらく含み益が出ていたのですが、それもとうとう買値を下回ってしまいました。
今回は、J-REITの仕組みや分配金の魅力、私が買った理由と今の状況について書いてみます。
J-REITとは？ みんなのお金で不動産に投資する仕組み
J-REIT（ジェイリート）は、日本の証券取引所に上場している「不動産投資信託」です。
簡単にいうと、たくさんの投資家のお金を集めて不動産に投資し、そこから得られる収益を分け合う仕組みです。
私たちが買うのは、不動産を保有する「投資法人」の持ち分です。これを「投資口」といい、株式の「1株、2株」に対して「1口、2口」と数えます。証券会社を通じて、株のように売買できます。
J-REITは、投資家から集めたお金や銀行からの借入金で、オフィスや住宅、物流施設、ホテルなどを購入します。運用は専門の資産運用会社に任せます。
そして、賃料収入や不動産の売却益から、管理費や借入金の利息などを差し引き、投資家に「分配金」を支払います。
自分で建物を買って管理しなくても、不動産から生まれる収益を受け取れる。 ここが魅力だと思います。
ただ、銀行からお金を借りているため、金利が上がると、借り換えなどの際に利息の負担が増え、利益や分配金を圧迫することがあります。受け取る分配金が減れば、私たち投資家にとっても不利になります。
私がJ-REITの分配金に魅力を感じた理由
私がJ-REITを知ったのは、高配当株投資を始めた頃でした。気になったのが、分配金利回りの高さです。
2026年10月9日時点で、上場しているJ-REITは58銘柄あります。
この58銘柄の平均予想分配金利回りは、年5.59％です。（2026年10月8日時点）
※各銘柄の時価総額の大きさを反映した平均です。
年5％を超える利回りは、株でも高配当といえる水準です。安定して受け取れるのであれば、とても魅力的な数字だと思います。
J-REITには、利益の多くを分配するなどの条件を満たすと、法人税の負担が軽くなる仕組みがあります。これも、利益を分配金に回しやすい理由の一つです。
もちろん、分配金や元本が保証されるわけではありません。それでも、分配金を受け取りながら長く持ちたい私には魅力的で、買ってみようと思いました。
最初に買った物流REITは、しばらく含み益でした
最初に買ったのは、物流施設に投資する**三井不動産ロジスティクスパーク投資法人（3471）**です。
去年、1口99,900円で購入しました。
その後は価格が上がり、一時は12万円以上になり、2万円以上の含み益があったこともあります。
分配金がもらえて、価格も上がっている。
その頃は「J-REITは随分いいものだな」と思っていました。
配当金の少ない月を補いたくて、さらに2銘柄
今年の初めに、もう少しJ-REITを増やしてみようと考えました。
理由の一つは、配当金が入らない月や、少ない月にも分配金を受け取りたかったからです。
そこで買ったのが、ホテルや住宅に投資する**日本ホテル＆レジデンシャル投資法人（3472）と、総合型のKDX不動産投資法人（8972）**でした。
分配金を受け取れる月や運用内容を自分なりに調べ、安定した分配金を期待して購入しました。
これで、持っているJ-REITは3銘柄。それぞれ1口ずつになりました。
ところが、その後は価格が下がってきました。
今は3銘柄とも含み損。合計は41,100円です
2026年10月9日（金）の終値でまとめると、次のようになっています。
| 証券コード | 銘柄 | 保有口数 | 購入額 | 10月9日終値での評価額 | 評価損益 |
|---|---|---|---|---|---|
| 3471 | 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 | 1口 | 99,900円 | 97,400円 | −2,500円 |
| 3472 | 日本ホテル＆レジデンシャル投資法人 | 1口 | 74,700円 | 65,200円 | −9,500円 |
| 8972 | KDX不動産投資法人 | 1口 | 168,500円 | 139,400円 | −29,100円 |
| — | 合計 | 3口 | 343,100円 | 302,000円 | −41,100円 |
※受け取った分配金は、評価損益に含めていません。
一番大きいのが、KDXの29,100円の含み損です。これまで含み益だった三井不動産ロジスティクスパーク投資法人も、2,500円の含み損になってしまいました。
現在、私が保有している国内の銘柄は、J-REITを含めて49銘柄あります。その中でも、この3銘柄の含み損は気になります。
分配金を目的に買ったとはいえ、評価額が減っているのを見ると、やはり残念な気持ちになります。
私が持つ3銘柄の分配金利回りは？
保有3銘柄についても、今後2期分、合わせて1年分の予想分配金で計算してみました。
| 証券コード | 銘柄 | 1口当たり年間予想分配金 | 10月9日終値での利回り | 私の買値での利回り |
|---|---|---|---|---|
| 3471 | 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 | 5,240円 | 5.38％ | 5.25％ |
| 3472 | 日本ホテル＆レジデンシャル投資法人 | 3,989円 | 6.12％ | 5.34％ |
| 8972 | KDX不動産投資法人 | 8,708円 | 6.25％ | 5.17％ |
※10月9日に確認した予想に基づく税引前の数字です。分配金の予想は変わることがあります。
3銘柄を1口ずつ持つ私の年間予想分配金は、合計17,937円。買った金額に対する利回りは、**約5.23％**です。
今の価格で計算すると、さらに高い利回りになります。ただ、価格が下がっただけで、私が受け取る分配金が増えるわけではありません。
含み損は気になりますが、分配金を受け取りながら持ち続けたいと思っています。
金利の上昇も気になっています
価格が下がる中で、私が気にしているのが金利の上昇です。
借入金の利息が増えると、分配金に回せるお金が減ることがあります。また、国債などの利回りが上がると、J-REITの魅力が薄れ、価格が下がる要因にもなります。
もちろん、今回の値下がりが金利だけによるものとは限りません。
買った頃は分配金の魅力に目が向いていましたが、持ってみると、価格の動きも気になるものですね。
売ろうか迷ったKDX。それでも今は持ち続けるつもりです
今のところ、この3銘柄を売るつもりはありません。
ただ、KDXは含み損が大きくなり、「売ってしまおうかな」と迷ったこともあります。
その後、SBI証券のYouTubeでKDX不動産投資法人の方の説明を見ました。私には、きちんと取り組んでいるように感じられ、分配金を増やしていこうという話にも期待を持ちました。
実際、KDXの分配金は、2026年4月期が1口4,166円。2026年10月期は4,268円の予想です。（2026年9月24日時点の予想）
そういうところも見ながら、もうしばらく持ち続けてもいいかなと思っています。
KDXを買ったのは今年の2月頃ですが、今の価格を見ると、**「今頃買えばよかったかな」**と思うのも正直なところです。ただ、これは後から振り返ってのことです。
いずれ価格も戻ってくれたら、という期待はあります。
含み損は気になりますが、今は分配金を受け取りながら、このまま保有を続けるつもりです。
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